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【什么叫房改房】房改房指的是什么房
能拥有一套满意的住房是现在许多大城市的人都有的梦想，国家为了使每个合法的公民都有机会有自己房产，一直在出台相关的政策确保大家的利益，房改房就是其中之一。那么什么是房改房呢？关于房改房的政策有哪些呢？
什么是房改房
1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。
2、房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
3、在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。
4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。
另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。
房改房产权证
房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证（下简称成本价）和按标准价购买的产权证（下简称标准价）。
成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80％归个人所有，20％归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50％归个人，50％归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3％到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。
标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。对于能否将经济适用房的房产证变更为商品房的以及如何变更这一问题，市国土房管局有关负责人明确答复，目前还没有出台有关的规定。
房改房过户详细流程
1、首先，去房改办政策法规科（在市房产局，二楼）领取《房改房上市交易申请表》
2、产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》
3、拿单位盖好章的申请表到市房产局2楼公房科盖章（需要10个工作曰左右时间）；
4、完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等（需要查看原件及留复印件2份）。
（夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件）
5、用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即我们说的上市证。
6、到这步后，已经完成了在房改办的所有手续。
房改房政策一览
一、已购公有住房上市需知
----A、何谓公有住房？又何谓公有住房上市？
公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房；而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。
----B、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与？
已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与：
----1、已取得房地产权证；
----2、出售的，已按揭准价或成本价付清房款；
----3、交换、赠与的，已按成本价付清房款；
----4、交纳应分摊共有建筑面积价款；
----5、已按规定交纳国有土地使用权出让金；
----已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。
----C、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时，须作什么安排？
----1、未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，需经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积；
----2、对于10层以上(包括10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买；
----3、对于10层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买；
----4、原产权单位已撤消的，该房款应交付其上级主管部门；无上级主管部门的，应交付广州市住房制度改革办公室；
----5、以上收入应全额存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理；
----6、已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责；
----7、已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。
----D、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用？
----1、已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金；
----2、原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳；
----3、已购公有住房上市时，应当依照国家、省、市的有关规定征收税费，但交易时免征营业税(及其附征的城市建设税、教育费附加等)、土地增值税；
----4、自住满5年以上的，免征个人所得税。
----E.何种公有住房不得出售、交换及赠与？
----下列已购公有住房不得上市：
----1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；
----2、在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的；
----3、产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
----4、违反产权人与原产权单位购房约定的；
----5、国家、省、市规定不能上市的。
----F、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项
----1、经广州市住房制度改革办公室核准；
----2、按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，办理交易过户、产权登记、租赁登记手续；
----3、出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认后30日内，把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户，方可办理产权转移登记；
----4、已购公有住房出售时，交易双方应如实申报成交价格，在同等条件下，原产权单位有优先购买权；
----5、原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之日起10日内作出书面答复，并办理交易手续；
----6、逾期不答复或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权；
----7、已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分，已按市场价购买的，出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金；
----8、已购公有住房出售时，产权人原是以成本价购买的，增值部分全部归个人所有；
----9、以标准价购买的，增值额的80%归个人所有，20%交回原产权单位，纳入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理；
----10、已购公有住房相互交换，或者与商品房、私房交换的，按广州市房地产交易所的评估价格计价，并按规定缴纳有关交易税费；
----11、已购公有住房上市后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。
----G、买卖房改房的各项程序
----1、房改房在出售、交换及赠与前需先如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》，由原产权单位核对有否违反购房约定。如属出售的，由原产权单位加具是否购买的意见，并提交下列材料向市房改申请办理上市核准手续；
----①、《广州市职工已购公有住房上市核准表》一式六份；
----②、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。交换、赠与的，必须按成本价付清房款；
----③、《广州市公有住房买卖协议书》；
----④、产权人身份证。
----2、出售、交换程序
----①、序所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的，到市房地产测绘所办理委托测量的手续，计算应分摊的共有建筑面积；
----②、持市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，到市房地产交易所办理交易过户手续；
----③、产权人在市房地产交易所发出《交易过户通知书》之日起30天内，交纳有关税费及国有土地使用权出让金，并把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到市房地产交易所办理交易过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取《房地产证》；
----3、赠与程序
----①、所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的，到市房地产测绘所办理委托测量的手续，计算应分摊的共有建筑面积；
----②、到公证处开具《评估介绍信》后，持《评估介绍信》、《房地产证》或《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》到市房地产估价所估价，并持市房地产估价所出具的有关资料到公证处办理赠与公证；
----③、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、公证文书到市房地产登记所办理赠与登记手续，交纳有关税费、国有土地使用权出让金及应分摊的共有建筑面积价款；
----4、抵押程序
----①、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，到市房地产登记所按规定办理填表申请、查档入册、收入缴费、权利确认、缮证发证等抵押登记手续；
----5、出租程序
----①、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，到房屋所有地的房屋租赁管理部门办理登记手续；
----②、房改房上市经广州市房改办核准后，均应按有关出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，按类别办理相关的交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记等手续；
----H、已购公有住房抵押后的安排？
----1、已购公有住房抵押的，抵押额应依照有关规定扣除各项税费后设定，并按规定办理抵押登记；
----2、已购公有住房抵押处分时，原是以成本价购买的，应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六及第七条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿；
----3、已购公有住房抵押处分时，原是以标准价购买的，应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六、第七及第十二条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿。
二、房改房上市收费一览
----出售已购公有住房需缴税费
----卖方：
----1、按房屋售价的0.5%缴交交易手续费；
----2、按房屋售价的0.05%缴交印花税；
----3、按交易评估价格的1%缴纳国有土地出让金；
----4、按规定缴交个人所得税(自住满5年以上的，免征个人所得税)。
----买方：
----1、按房屋售价的0.3%缴交交易手续费；
----2、按房屋售价的0.05%收缴交交易手续费；
----3、按房屋售价的3%缴交契税。
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